Avviare una locazione turistica in Sardegna è legale, conveniente e sempre più diffuso. Ma non è semplice come pubblicare un annuncio e aspettare le prenotazioni. Prima di accogliere il primo ospite, chi gestisce un immobile per affitti brevi in Sardegna deve completare una serie di adempimenti burocratici obbligatori e la Sardegna, rispetto ad altre regioni italiane, ha una specificità in più: richiede due codici identificativi invece di uno.
Di seguito una panoramica aggiornata al 2025 di tutto quello che serve, nell’ordine corretto in cui va fatto.
1. La comunicazione al Comune
Il primo passo, cronologicamente, è comunicare al Comune in cui si trova l’immobile l’intenzione di avviare una locazione turistica occasionale. La comunicazione deve indicare i dati dell’unità abitativa e il periodo di disponibilità previsto nell’anno. Si presenta tramite ufficio protocollo o PEC, utilizzando la modulistica che ogni Comune mette a disposizione.
Non si può procedere con nessun altro adempimento senza aver completato questo primo passaggio. È il presupposto formale di tutto ciò che segue.
2. Lo IUN il codice regionale sardo
In Sardegna, ogni immobile destinato a locazione turistica deve avere uno IUN Identificativo Univoco Numerico, introdotto dalla Legge Regionale 16/2017 e obbligatorio per tutte le locazioni occasionali a fini ricettivi.
Dal 1° febbraio 2025, la richiesta va presentata esclusivamente tramite il portale regionale locazionioccasionali.sardegnaturismo.it, accessibile con SPID o CNS. Una volta completata l’istruttoria, la Regione comunica lo IUN via email insieme alle credenziali per accedere a ROSS1000, il sistema regionale di rilevazione statistica dei flussi turistici per conto dell’ISTAT. Le due cose arrivano insieme e non sono separabili.
Lo IUN va esposto all’ingresso dell’immobile e indicato in ogni annuncio pubblicato online. Non è facoltativo.
3. Il CIN il codice nazionale obbligatorio dal 2025
Il CIN Codice Identificativo Nazionale, introdotto dal D.L. 145/2023, è diventato obbligatorio in tutta Italia dal 1° gennaio 2025. In Sardegna si affianca allo IUN non lo sostituisce.
La richiesta avviene tramite la piattaforma ministeriale BDSR del Ministero del Turismo, accessibile con SPID o CNS. C’è però un vincolo di sequenza: il CIN può essere richiesto solo dopo aver ricevuto le credenziali ROSS1000, e almeno 24 ore dopo. Chi prova a saltare questo passaggio non riesce a completare la procedura.
Come lo IUN, il CIN va esposto fisicamente all’ingresso dell’immobile e indicato su tutti gli annunci. La mancata esposizione comporta sanzioni da 500 a 5.000 euro per annuncio; l’assenza totale del codice può arrivare fino a 8.000 euro.
4. Le credenziali Alloggiati Web
Alloggiati Web è il portale della Polizia di Stato attraverso cui si trasmettono i dati anagrafici degli ospiti. L’obbligo nasce dall’art. 109 del TULPS e non ammette eccezioni: i dati di ogni persona che soggiorna nell’immobile devono essere trasmessi entro 24 ore dall’arrivo. Per i soggiorni di una sola notte, la comunicazione va fatta prima del check-in.
Le credenziali di accesso si richiedono alla Questura o al Commissariato di Polizia competente per territorio. Non si ottengono online in autonomia serve il contatto diretto con l’ufficio. La mancata comunicazione non è una sanzione amministrativa: è una violazione penale, con rischio di arresto fino a tre mesi o ammenda fino a 206 euro.
5. ROSS1000 l’obbligo statistico regionale
Le credenziali per ROSS1000 arrivano automaticamente insieme allo IUN, ma l’obbligo di alimentare la piattaforma è continuativo. Per ogni soggiorno vanno comunicati arrivi e presenze con i dati richiesti dal sistema regionale. Non è un adempimento una tantum: va ripetuto per ogni prenotazione, per tutta la durata dell’attività.
Chi smette di trasmettere i dati magari pensando che l’obbligo valga solo per gli alberghi è fuori norma. ROSS1000 si applica anche alle locazioni occasionali private.
6. La tassa di soggiorno
Non tutti i Comuni sardi la applicano, ma molti sì e il numero sta crescendo. Chi gestisce una locazione turistica in un Comune che ha istituito l’imposta di soggiorno è tenuto a riscuoterla dagli ospiti, calcolarla correttamente in base alle tariffe locali e versarla all’amministrazione secondo le scadenze previste. Ogni Comune ha regole proprie su importi, esenzioni e modalità di versamento: va verificato caso per caso prima di iniziare.
7. I requisiti di sicurezza (dal novembre 2024)
La Legge 191/2023 ha introdotto obblighi di sicurezza specifici per tutti gli immobili destinati ad affitti brevi o locazioni turistiche. Dal novembre 2024 ogni unità abitativa deve essere dotata di rilevatori funzionanti di gas combustibili e monossido di carbonio, oltre che di estintori portatili a norma uno per piano se l’immobile si sviluppa su più livelli. Le sanzioni per chi non rispetta questi requisiti arrivano fino a 8.000 euro.
Questi obblighi si applicano indipendentemente da come viene gestito l’immobile: che si gestisca in autonomia o tramite un operatore esterno, la responsabilità dei dispositivi di sicurezza è sempre in capo al proprietario.
Sette adempimenti, ognuno con la sua procedura, i suoi portali, i suoi tempi e le sue sanzioni in caso di errore. Non è impossibile ma richiede organizzazione, familiarità con i sistemi digitali regionali e nazionali, e la capacità di mantenere tutto aggiornato soggiorno dopo soggiorno.
Locazione turistica in Sardegna: due strade per affrontarla
Di fronte a questo quadro, i proprietari di immobili in Sardegna tendono a dividersi in due categorie. I primi vogliono capire come funziona, ma non vogliono gestire tutto in prima persona: preferiscono affidarsi a un operatore professionale che si occupi dell’iter burocratico di avvio e della gestione operativa continuativa. Per loro, il passo logico è una valutazione gratuita del proprio immobile con BeAtHome: si analizza insieme il potenziale di reddito e si decide quale formula di gestione rent to rent o property management è più adatta alla situazione specifica.
I secondi invece sono interessati a capire questi meccanismi perché vogliono fare del settore la propria attività professionale: aspiranti property manager, chi già gestisce qualche immobile e vuole strutturarsi meglio, chi vuole avviare un business in questo campo senza partire alla cieca. Per loro, BeAtHome offre un servizio di consulenza e mentoring dedicato inclusa una sessione specifica sulla gestione burocratica, supportata da un avvocato specializzato.
In entrambi i casi, il punto di partenza è lo stesso: capire bene cosa si sta facendo, prima di iniziare.
Domande frequenti
In Sardegna serve lo IUN o il CIN o entrambi?
Entrambi. Lo IUN è il codice regionale sardo, il CIN è il codice nazionale obbligatorio dal 1° gennaio 2025. Non si escludono: in Sardegna sono entrambi obbligatori. Va richiesto prima lo IUN il CIN può essere ottenuto solo dopo aver ricevuto le credenziali ROSS1000.
Quanto tempo ci vuole per completare tutti gli adempimenti?
Mediamente due-quattro settimane, se i passaggi vengono eseguiti nell’ordine corretto e senza intoppi. I tempi più variabili sono quelli dell’istruttoria regionale per lo IUN e dei tempi della Questura per Alloggiati Web. Chi non ha familiarità con le piattaforme digitali coinvolte può incontrare rallentamenti.
Se affido l’immobile a BeAtHome, chi si occupa degli adempimenti burocratici?
BeAtHome gestisce l’iter burocratico di avvio per gli immobili affidati ai propri servizi di gestione. Il proprietario non deve occuparsi di portali, credenziali o comunicazioni: è tutto incluso nella gestione.
Esiste un supporto per chi vuole imparare a gestire questi adempimenti in proprio?
Sì. Il servizio di consulenza e mentoring di BeAtHome include una sessione dedicata alla gestione burocratica delle locazioni turistiche, con il supporto di un avvocato specializzato. È pensata sia per chi parte da zero che per chi vuole mettere ordine in una situazione già avviata.