Se possiedi un immobile in Sardegna e stai valutando di metterlo a reddito con affitti brevi o locazioni turistiche, la domanda che viene prima di tutte le altre è anche la più concreta: la mia zona funziona? Quanta richiesta c’è realmente? Conviene investire nella gestione, o il mercato locale non regge?
I dati del turismo sardo 2024 i più recenti e i più alti in assoluto nella storia dell’isola, con quasi 19 milioni di presenze nelle strutture ricettive secondo il report Ross1000 della Regione permettono di rispondere con numeri reali, non con impressioni. Ogni provincia, ogni area dell’isola ha caratteristiche diverse: livelli di domanda diversi, stagionalità diverse, profili di turista diversi. Capire dove si trova il proprio immobile nel contesto di questo mercato è il primo passo per una decisione informata.
Il nord: il mercato più sviluppato, la concorrenza più alta
La Gallura concentra quasi il 37% del totale delle presenze turistiche sarde oltre 7 milioni di notti nel 2024, con una crescita del 19% sul 2023. Olbia, Arzachena, la Costa Smeralda, San Teodoro: sono i nomi che dominano ogni classifica e ogni conversazione sugli affitti brevi in Sardegna. Prima ancora che arrivassero i dati ufficiali, il mercato parlava da solo: Olbia e la Costa Smeralda raccolgono da sole circa il 46% di tutti i ricavi degli affitti brevi sardi.
Per un proprietario che ha un immobile in quest’area, il potenziale di domanda è il più alto dell’isola. Ma la conseguenza diretta è che la concorrenza è altrettanto elevata. Il numero di annunci attivi è enorme, il livello di professionalizzazione della gestione è cresciuto rapidamente negli ultimi anni, e distinguersi richiede fotografie, prezzi, testi e gestione operativa all’altezza di standard sempre più alti. Un immobile ben posizionato in Gallura può rendere molto; uno gestito male può restare invisibile pur trovandosi a cento metri dalla spiaggia più famosa d’Italia.
Alghero primo comune della Sardegna per presenze totali nel 2024, con quasi 1,6 milioni di notti rappresenta un caso a parte. È una destinazione matura, con una domanda internazionale consolidata (soprattutto dal Regno Unito e dalla Germania), una stagione che si estende da marzo a novembre e un’offerta ricettiva che copre ogni fascia. Anche qui, il potenziale è alto ma la concorrenza è strutturata.
Il sud: crescita rapida e mercato in evoluzione
Il Sud Sardegna ha registrato nel 2024 una crescita del 16% delle presenze, avvicinandosi ai 3 milioni di notti. Villasimius, Pula, Castiadas, Domus de Maria: sono destinazioni con spiagge di qualità eccezionale e una domanda che negli ultimi anni si è strutturata in modo significativo, superando il modello del solo turismo di prossimità sardo per attrarre flussi nazionali e internazionali.
Rispetto al nord, il mercato del sud offre generalmente una minore densità di offerta meno annunci, meno operatori professionali, meno saturazione. Per un proprietario che entra oggi, questo significa che lo spazio per posizionarsi bene è ancora presente, e che la qualità della gestione ha un impatto proporzionalmente più alto sul risultato finale. Un immobile curato a Villasimius, con fotografie professionali e pricing ottimizzato, compete in un campo meno affollato rispetto allo stesso immobile in Gallura.
Cagliari merita un discorso separato. Con 2,2 milioni di presenze nel 2024 (+15%) e una domanda che si distribuisce lungo tutto l’anno non solo d’estate il capoluogo rappresenta il mercato urbano più interessante dell’isola per chi pensa agli affitti brevi come a un’attività con stagionalità ridotta. La domanda è sostenuta da eventi, fiere, congressi, viaggi di lavoro e turismo culturale. Un appartamento nel centro storico di Cagliari ha una curva di occupazione molto diversa da una villa sul mare a San Teodoro.
La costa ovest: domanda autentica, offerta ancora da costruire
L’area che va dalla penisola del Sinis verso nord Oristano, Cabras, Bosa, Alghero interna è quella con il divario più evidente tra il potenziale turistico del territorio e l’offerta ricettiva strutturata. La provincia di Oristano ha sfiorato i 2 milioni di presenze nel 2024, confermando una base di domanda solida, ma il numero di case vacanza e appartamenti registrati come locazioni turistiche è ancora molto basso rispetto alle strutture B&B e agli affittacamere.
È un’opportunità concreta per chi possiede un immobile in quest’area. Chi cerca le spiagge di Is Arutas, Mari Ermi o Maimoni granuli di quarzo bianco, acque trasparenti, nessuna folla non ha un’offerta abbondante tra cui scegliere. Chi cerca Bosa, con le sue case colorate e l’atmosfera autentica, trova ancora meno. Chi arriva per la Sa Sartiglia a febbraio non sa dove dormire. In tutte queste situazioni, un immobile disponibile e ben gestito intercetta una domanda che attualmente non riesce a esprimersi pienamente perché non trova risposta adeguata.
Cabras è il caso più recente e più documentato: nella stagione 2025 gli affitti brevi attivi sono cresciuti del 24%, le presenze del 20%, l’imposta di soggiorno del 27%. Non è un mercato maturo è un mercato che sta crescendo adesso, e chi entra in questa fase ha un vantaggio competitivo significativo rispetto a chi entrerà quando sarà già saturo.
Le zone interne: turismo lento, nicchia reale
Le aree interne della Sardegna Barbagia, Ogliastra interna, Gennargentu, Nuoro rappresentano un mercato di nicchia ma non trascurabile. Il turismo esperienziale, culturale e naturalistico sta crescendo anche qui, trainato da un segmento di viaggiatori che rifiuta la spiaggia affollata e cerca autenticità: trekking, gastronomia locale, borghi, artigianato. La stagione è diversa la primavera e l’autunno sono spesso i periodi migliori e la tipologia di immobile che funziona è quella con carattere: un agriturismo, un vecchio ovile ristrutturato, una casa in pietra con vista sulla valle.
Non è il mercato di volume del nord, ma per un proprietario con un immobile di questo tipo e la capacità di valorizzarlo correttamente, la redditività può essere sorprendente proprio perché la concorrenza è minima e il turista disposto a spendere per un’esperienza autentica non è sensibile al prezzo quanto chi cerca la villetta standard sul mare.
Cosa cambia per il proprietario in base alla zona
La scelta della formula di gestione più adatta autogestione, property management o rent to rent dipende anche dalla zona. In Gallura, dove la stagione è corta ma intensa e i prezzi di picco sono molto alti, molti proprietari preferiscono il property management per massimizzare i ricavi nelle settimane di luglio e agosto. In aree con stagionalità più distribuita come Cagliari o Bosa, il rent to rent con canone fisso garantito può essere più conveniente permette di pianificare con certezza i ricavi senza dipendere dall’andamento delle prenotazioni mese per mese.
Non esiste una risposta valida per tutti. Dipende dall’immobile, dalla zona, dal profilo del proprietario e da quanto vuole essere coinvolto nella gestione operativa. Il punto di partenza è sempre una valutazione concreta che tenga conto di questi fattori specifici non di parametri medi nazionali che non rispecchiano le realtà locali sarde.
Il mercato degli affitti turistici in Sardegna non è uniforme. Ogni zona ha le sue regole, i suoi picchi, i suoi ospiti tipici. Capire in quale mercato si trova il proprio immobile è più importante di qualsiasi altra considerazione sulla gestione.
Se hai un immobile in Sardegna e vuoi capire come si posiziona concretamente nel suo contesto di mercato quanto può rendere, in quale stagione, con quale formula di gestione contattaci per una valutazione gratuita. Lavoriamo sul territorio e conosciamo le differenze tra le zone: non ti daremo una risposta generica.
Domande frequenti
Quale zona della Sardegna rende di più con gli affitti brevi?
In termini di volume assoluto di ricavi, il nord Gallura, Costa Smeralda, Alghero rimane l’area con i numeri più alti. Ma rendimento e saturazione vanno letti insieme: un immobile in una zona meno competitiva, gestito bene, può avere un rendimento percentuale superiore a uno in una zona di punta gestito male o in un mercato troppo affollato per emergere.
Conviene comprare un immobile in Sardegna appositamente per affittarlo?
È una domanda che va oltre la gestione e tocca l’investimento immobiliare in senso stretto. Per risponderla correttamente servono dati sul mercato specifico della zona, analisi dei prezzi di acquisto, stima dei ricavi attesi e valutazione del regime fiscale più conveniente. Non è qualcosa che si può risolvere con una risposta generica è opportuno coinvolgere sia un professionista immobiliare che un consulente fiscale.
Le zone interne della Sardegna hanno mercato per gli affitti turistici?
Sì, ma è un mercato di nicchia con caratteristiche molto diverse dal balneare. Il turista tipico è più colto, più adulto, più interessato all’esperienza che al comfort standardizzato. La stagione è distribuita su primavera, estate e autunno. La tipologia di immobile che funziona è quella con carattere autentico. Non è un mercato di volume, ma per l’immobile giusto può essere molto redditizio.
BeAtHome gestisce immobili in tutta la Sardegna o solo a Oristano?
La sede è a Oristano e il territorio di riferimento principale è quello oristanese e il Sinis. Per immobili in altre province, contattaci direttamente: valutiamo caso per caso la possibilità di operare o di indirizzarti verso l’operatore più adatto per la tua zona specifica.